Изменение категории земли, вида разрешенного использования (ВРИ) и кадастровой стоимости земельного участка

Вопросы, связанные с изменением категории земель, вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, являются экономически важными в сфере землепользования и градостроительства. Изменения указанных параметров могут существенно повлиять на стоимость недвижимости, возможности ее использования и правовой статус земельного участка.

Понятие категории земли

Категория земли — это общее наименование для группировки земельных участков в зависимости от их назначения и использования. В России существует семь категорий земель, таких как:

• Земли сельскохозяйственного назначения
• Земли населенных пунктов
• Земли промышленности
• Земли особо охраняемых территорий
• Земли лесного фонда
• Земли водного фонда
• Земли запаса

Процедура изменения категории земли. Перевод в земли населенных пунктов

Сельскохозяйственного назначения. Изменение категории земли возможно, но требует соблюдения определенной процедуры. На примере перевода земли из сельскохозяйственных угодий (земли с/х назначения) в земли населенных пунктов (для строительства жилых многоквартирных домов или ИЖС) необходимо заявить об этом в администрацию ближайшего города с целью подготовки проекта ген. плана с новой территорией и направить соответствующее заявление в орган государственной власти субъекта РФ, где находится данный земельный участок, которые уполномочен управление государственным имуществом. Критерий особо ценных плодородных земель с точки зрения Градостроительного кодекса РФ и Федерального закона № 172-ФЗ от 21.12.2004 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" не является существенным, но может стать препятствием со стороны органа государственной власти субъекта РФ.

Лесной фонд. С переводом земель лесного фонда в земли населенных пунктов дело обстоит сложнее. Лесным кодексом РФ предусмотрены такие участки леса как городские леса, но правовой режим ничего не позволяет в них возводить и строить, кроме пешеходных дорожек. Для перевода из данной категории в участки для застройки процедура похожа на перевод из земель с/х назначения, но требуется согласование Рослесхоза, который в свою очередь либо отказывает и направляет отказ заявителю, ли передает проект ген. плана на утверждение Минприроды России. Возможное получение одобрение из Минприроды России по истечению 4-х месяцев с момента подачи заявления в отношении резервных и эксплуатационных лесов.

Однозначно не получится перевести в другую категорию земли из лесного фонда памятники природы, особо охраняемые природные территории, защитные леса. При большом желании и фактической возможности изменяется лесоустроительная документация в лесничестве, за которым закреплен желаемый участок лесного фонда.

Вид разрешенного использования (ВРИ) — это установленный законом способ использования земельного участка, который определяет, какие виды деятельности могут осуществляться на данном участке. Например, это может быть индивидуально жилое строительство, малоэтажная и среднеэтажная застройка, торговый центр и другие.

Основной ВРИ отражается в выписке из ЕГРН на участок. Основных ВРИ может быть несколько.

Кроме того, есть вспомогательные и условно разрешенные ВРИ, которые нужно искать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) города, в котором находится участок. Вспомогательными ВРИ можно руководствоваться без каких-либо регистрационных или заявительных действий.

Что касаемо условно разрешенного ВРИ, для его изменения нужно написать заявление в администрацию города и после одобрения направить пакед документов в Росреестр.

Если нужен ВРИ, которого нет в ПЗЗ, но очень хочется, чтобы он там был, в таком случае подается заявление в администрацию для изменения ПЗЗ для запуска процедуры изменения и проведения общественных слушаний.

Понятие кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость — это оценочная стоимость земельного участка, установленная на основании данных кадастра недвижимости. Она используется для расчета налогов на имущество и может существенно влиять на рыночную стоимость участка.

Кадастровая оценка проводится в соответствии с Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке"

Определение кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость определяется на основании различных факторов:

• Местоположение участка.
• Инфраструктура района.
• Целевое назначение и категория земли.
• Рыночные цены на аналогичные участки.

Процедура изменения кадастровой стоимости. Если собственник считает, что кадастровая стоимость его земельного участка завышена или занижена, он может инициировать процедуру ее пересмотра:

1. Обращение в БТИ или специализированную организацию. Необходимо собрать документы, подтверждающие необходимость пересмотра стоимости.

2. Оценка стоимости. Проводится независимая оценка земельного участка.

3. Подача заявления. На основании оценки подается заявление в кадастровую палату или Росреестр.

4. Решение органа власти. После рассмотрения заявления принимается решение о пересмотре кадастровой стоимости.

5. Регистрация изменений. Изменения должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Влияние кадастровой стоимости на собственника. Кадастровая стоимость напрямую влияет на размеры налогов на имущество и может стать основанием для принятия решений о продаже или использовании участка.